Wohnung kaufen in Asunción: Viertel, Preise und praktische Tipps

Sie haben eine Wohnung in Asunción auf Infocasas entdeckt. Die Fotos sind großartig: Dachpool, offene Küche, freie Sicht, Viertel Carmelitas. Der Preis? 95.000 USD für eine 2-Zimmer-Wohnung mit 65 m². In Europa wäre das der Preis für eine Garage. In Paraguay ist es eine Luxuswohnung in einem der besten Viertel der Hauptstadt. Aber bevor Sie den Scheck ziehen, gibt es viel zu wissen.

Eine Wohnung in Asunción zu kaufen als französischsprachiger Expat ist eine außergewöhnliche Gelegenheit – vorausgesetzt, man kennt die Viertel, versteht die realen Preise, beherrscht den Kaufprozess und vermeidet Fehler, die eine gute Investition in einen Albtraum verwandeln. Dieser Leitfaden deckt alles ab, von der Suche bis zur notariellen Unterschrift.

Warum eine Wohnung in Asunción im Jahr 2026 kaufen?

Immer noch sehr erschwingliche Preise

Trotz eines stetigen Wachstums des Immobilienmarktes bleibt Asunción eine der erschwinglichsten Hauptstädte Südamerikas. Die Quadratmeterpreise in den besten Vierteln sind 5 bis 10 Mal niedriger als in Paris, 3 bis 5 Mal niedriger als in Lissabon und 2 bis 3 Mal niedriger als in Buenos Aires. Für einen europäischen Investor ist dies ein Zeitfenster, das nicht ewig dauern wird.

Attraktive Mietrenditen

Der Mietmarkt in Asunción ist dynamisch, getragen von einer wachsenden Mittelschicht, einem zunehmenden Strom von Expats und einem immer noch unzureichenden Angebot an hochwertigen Neubauwohnungen im Vergleich zur Nachfrage. Die Bruttomietrenditen liegen bei klassischen Vermietungen zwischen 6 und 9 % und können bei möblierten Kurzzeitvermietungen über 10 % liegen. Das ist deutlich höher als die 2-4 %, die man in großen europäischen Städten erzielt.

Eine lächerlich geringe Immobilienbesteuerung

Die jährliche Grundsteuer für eine Wohnung in Asunción überschreitet selten 100 bis 200 USD. Mieteinnahmen aus paraguayischer Quelle werden mit maximal 10 % (IRP) besteuert, und Veräußerungsgewinne werden mit 8-10 % versteuert. Keine Vermögenssteuer, keine Wohnungssteuer. Im Vergleich zum französischen Steuer-Cocktail (Grundsteuer + Sozialabgaben + Einkommensteuer + eventuelle IFI) ist Paraguay ein Paradies für Immobilieninvestoren. Alle Steuerdetails finden Sie auf unserer Seite paraguayischer Steuerwohnsitz.

Die Viertel: Wo man in Asunción kaufen sollte

Villa Morra: Das kosmopolitische Herz

Villa Morra ist das dynamischste Viertel Asuncións und konzentriert Restaurants, Bars, Einkaufszentren und Botschaften. Es ist das Viertel mit der höchsten Mietnachfrage, insbesondere für Expats und Geschäftsreisende. Der Nachteil: Die Quadratmeterpreise sind die höchsten der Stadt.

• Kaufpreis pro m²: 1.500 bis 2.200 USD
• 2-Zimmer-Wohnung (55-70 m²): 85.000 bis 150.000 USD
• Brutto-Mietrendite: 6 bis 8 %
• Mieterprofil: Expats, junge Berufstätige, Diplomaten

Carmelitas: Eleganz und Nachfrage

Carmelitas bietet eine hervorragende Balance zwischen lebendigem Viertelleben und residentieller Ruhe. Der Paseo Carmelitas zieht Mieter an, die eine angenehme Lebensqualität zu Fuß suchen. Die Mietnachfrage ist stark und stabil.

• Kaufpreis pro m²: 1.400 bis 2.000 USD
• 2-Zimmer-Wohnung (55-70 m²): 80.000 bis 140.000 USD
• Brutto-Mietrendite: 6 bis 8 %
• Mieterprofil: Paare, Familien, etablierte Expats

Aviadores del Chaco / WTC: Das Premium-Viertel

Das aufstrebende Geschäftsviertel Asuncións zieht Investoren an, die das High-End-Segment anvisieren. Die neuen Wohnhochhäuser bieten internationale Standardausstattung. Die Preise sind die höchsten der Stadt, aber die Bauqualität ist entsprechend.

• Kaufpreis pro m²: 1.600 bis 2.500 USD
• 2-Zimmer-Wohnung (60-80 m²): 100.000 bis 200.000 USD
• Brutto-Mietrendite: 5 bis 7 %
• Mieterprofil: Internationale Führungskräfte, Geschäftsreisende

Manorá: Der aufstrebende Geheimtipp

Manorá bietet das beste Preis-Leistungs-Verhältnis beim Kauf. Es gibt viele Neubauten, die Preise sind noch moderat und das Wertsteigerungspotenzial ist erheblich, da sich das Viertel entwickelt.

• Kaufpreis pro m²: 1.100 bis 1.600 USD
• 2-Zimmer-Wohnung (55-70 m²): 65.000 bis 110.000 USD
• Brutto-Mietrendite: 7 bis 9 %
• Mieterprofil: Junge Familien, Expats mit kontrolliertem Budget

Luque: Die Wette auf die Zukunft

Die boomende Stadt Luque bietet noch sehr niedrige Preise für ein sich schnell entwickelndes Gebiet. Der internationale Flughafen und der CONMEBOL-Hauptsitz befinden sich dort, was die Nachfrage nach oben treibt. Dies ist die spekulativste, aber potenziell profitabelste Investition auf 5-10 Jahre Sicht.

• Kaufpreis pro m²: 700 bis 1.200 USD
• 2-Zimmer-Wohnung (55-70 m²): 40.000 bis 85.000 USD
• Brutto-Mietrendite: 7 bis 10 %
• Mieterprofil: Flughafenpersonal, CONMEBOL-Mitarbeiter, lokale Familien

Einen vollständigen Leitfaden für jedes Viertel mit Atmosphäre, Preisen und idealem Profil finden Sie in unserem Artikel über die Viertel Asuncións.

Neu oder Alt: Welche Art von Wohnung kaufen?

Neubauwohnung (departamento a estrenar)

Der Neubau-Markt in Asunción ist sehr aktiv. Jedes Jahr entstehen neue Gebäude mit moderner Ausstattung: Pool, Fitnessraum, Dachterrasse, 24-Stunden-Sicherheitsdienst, Tiefgaragen, Coworking Spaces. Die Vorteile eines Neubaus:

• Keine Renovierungsarbeiten erforderlich
• Neueste Baustandards (erdbebensicher, Wärmedämmung)
• Möglichkeit, vom Plan zu einem reduzierten Preis zu kaufen (10 bis 20 % günstiger als das fertige Produkt)
• Gestaffelte Zahlungspläne während des Baus (30 % Anzahlung, monatliche Raten, Restbetrag bei Übergabe)
• Maximale Attraktivität für Mieter

Die Nachteile: Lieferzeiten können sich verlängern (12 bis 30 Monate), und nicht alle Bauträger sind gleichermaßen zuverlässig. Überprüfen Sie die Referenzen des Bauträgers und besichtigen Sie seine früheren Projekte, bevor Sie sich festlegen.

Gebrauchtimmobilie (departamento usado)

Der Wiederverkaufsmarkt bietet Chancen für Käufer mit kontrolliertem Budget oder solche, die eine Premium-Lage suchen. Die Vorteile von Bestandsimmobilien:

• Quadratmeterpreis oft 10 bis 30 % niedriger als bei Neubauten
• Sofortige Verfügbarkeit – keine Bauverzögerungen
• Möglichkeit aggressiverer Verhandlungen, insbesondere wenn der Verkäufer unter Druck steht
• Manchmal unauffindbare Lagen im Neubau (gut gelegene Gebäude in dichten Vierteln)

Die Nachteile: mögliche Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten, manchmal höhere Nebenkosten in älteren Gebäuden, weniger moderne Ausstattung (kein Pool, kein Fitnessraum).

Kauf vom Plan (pozo)

Der Kauf "en pozo" (vom Plan, in der Bauphase) ist in Paraguay sehr verbreitet. Das Prinzip: Sie kaufen zu einem reduzierten Preis (10 bis 20 % unter dem Preis des fertigen Produkts), zahlen in Raten während des Baus (12 bis 24 Monate monatliche Raten) und erhalten Ihre fertiggestellte Wohnung bei der Übergabe.

Dies ist eine ausgezeichnete Strategie für Investoren, die ihre Rendite maximieren möchten: Die Wertsteigerung ist zwischen dem Kaufpreis vom Plan und dem Marktwert bei Übergabe nahezu automatisch. Aber das Risiko besteht: Lieferverzögerungen, Bauträger, der insolvent wird, minderwertige Ausstattungen. Überprüfen Sie immer die finanzielle Solidität und den Ruf des Bauträgers.

Der Kaufprozess: Von der Besichtigung bis zur Unterschrift

Schritt 1: Recherche und Besichtigungen

Die wichtigsten Recherchekanäle:

• Infocasas.com.py: das größte Immobilienportal Paraguays – Tausende von Anzeigen für Neubau- und Bestandswohnungen
• Clasipar.com.py: allgemeine Kleinanzeigenseite mit einem aktiven Immobilienbereich
• Lokale Immobilienmakler: sie haben Zugang zu Angeboten außerhalb der Portale und können in Ihrem Namen verhandeln
• Direkt Bauträger: für Käufe vom Plan, kontaktieren Sie Bauträger, die in Ihrem Zielviertel bauen

Besichtigen Sie mindestens 5 bis 10 Wohnungen, bevor Sie sich entscheiden. Besichtigen Sie zu verschiedenen Tageszeiten, um Lärm, Licht und Verkehr zu beurteilen. Überprüfen Sie den Zustand der Gemeinschaftsräume, die Qualität des Wachdienstes und die tatsächliche Höhe der Hausgeldkosten (expensas).

Schritt 2: Rechtliche Due Diligence

Wie bei jedem Immobilienkauf in Paraguay ist die rechtliche Überprüfung nicht verhandelbar. Ein spezialisierter Anwalt muss überprüfen:

• Den Eigentumstitel der Wohnung und des Gebäudes
• Das Fehlen von Belastungen, Hypotheken oder Streitigkeiten
• Die Einhaltung der Eigentümergemeinschaftsordnung
• Die Baugenehmigungen (für Neubauten)
• Die Identität und Zahlungsfähigkeit des Verkäufers oder Bauträgers
• Die fristgerechte Zahlung der Hausgelder und der Grundsteuer

Unser umfassender Leitfaden für Immobilieninvestitionen in Paraguay beschreibt alle notwendigen Überprüfungen und die zu vermeidenden Fallstricke.

Schritt 3: Verhandlung und Vorvertrag

Die Preise in Paraguay sind verhandelbar, insbesondere bei Bestandsimmobilien und bei Barzahlung. Ein Rabatt von 5 bis 15 % ist für einen seriösen Käufer, der bar zahlt, nicht ungewöhnlich. Der Kaufvorvertrag (Boleto de Compraventa) legt den Preis, die Bedingungen und die Fristen fest. Eine Anzahlung von 10 bis 30 % wird zu diesem Zeitpunkt geleistet.

Schritt 4: Notarielle Beurkundung

Die endgültige Urkunde (Escritura Pública) wird vor einem öffentlichen Notar unterzeichnet. Die Notargebühren belaufen sich auf etwa 2 bis 3 % des Verkaufspreises. Der Restbetrag des Preises wird zu diesem Zeitpunkt bezahlt. Der Notar überprüft ein letztes Mal die Konformität des Vorgangs.

Schritt 5: Eintragung ins Registro Público

Die Urkunde wird im Registro Público de la Propiedad eingetragen, wodurch Ihr Eigentumsrecht offiziell wird. Die Eintragungsfrist beträgt einige Tage bis einige Wochen. Nach der Eintragung erhalten Sie Ihren Eigentumstitel auf Ihren Namen.

Finanzierung: Wie bezahle ich

Barzahlung in Dollar

Dies ist die gängigste Methode für ausländische Investoren. Größere Transaktionen werden in US-Dollar abgewickelt. Überweisen Sie Ihr Geld von Ihrer europäischen Bank auf Ihr paraguayisches Bankkonto per SWIFT-Überweisung oder Wise und begleichen Sie dann den Verkäufer per zertifiziertem Scheck oder lokaler Überweisung.

Ratenzahlung (Kauf vom Plan)

Bei Käufen vom Plan ist das klassische Schema:

• 30 % bei Vertragsunterzeichnung: initiale Anzahlung
• 40 bis 50 % in Monatsraten: während der Bauzeit (12 bis 24 Monate)
• 20 bis 30 % bei Übergabe: Restbetrag

Dieser Zahlungsplan ermöglicht es, die Investition über 2 Jahre zu strecken, ohne auf Bankkredite zurückgreifen zu müssen. Dies ist die bevorzugte Option für Expats, die nicht ihr gesamtes Kapital auf einmal mobilisieren wollen.

Lokaler Immobilienkredit

Immobilienkredite gibt es in Paraguay, sind aber für Ausländer noch wenig entwickelt. Die Zinssätze sind hoch (8 bis 14 % pro Jahr in Guaraníes, 6 bis 10 % in Dollar) und die Vergabebedingungen streng (lokale Bankhistorie, nachweisbares paraguayisches Einkommen). In der Praxis nehmen nur wenige Expats diese in Anspruch – Barzahlung oder Ratenzahlung sind deutlich vorteilhafter.

Mietverwaltung: Ihre Investition rentabel machen

Langfristige Vermietung

Der klassische Wohnmietvertrag in Paraguay hat eine Laufzeit von 12 bis 24 Monaten. Die Miete wird in der Regel in Guaraníes für lokale Mieter und in US-Dollar für Expats gezahlt. Die Nebenkosten (expensas) gehen in den meisten Fällen zu Lasten des Mieters. Eine Monatsmiete wird als Kaution (depósito) verlangt.

Möblierte und Kurzzeitvermietung

Der Markt für möblierte Vermietungen an Expats und Geschäftsreisende boomt. Eine gut gelegene und gut ausgestattete Wohnung kann 30 bis 50 % teurer vermietet werden als eine unmöblierte Wohnung. Plattformen wie Airbnb funktionieren in Asunción, und die Renditen können über 10 % brutto pro Jahr liegen. Beachten Sie jedoch: Die Verwaltung eines Airbnb erfordert Zeit oder einen Verwalter.

Einen Verwalter beauftragen

Wenn Sie nicht ständig in Asunción leben, kann ein lokaler Mietverwalter alles übernehmen: Mietersuche, Bestandsaufnahme, Mieteinnahmen, Reparaturverwaltung und Koordination mit der Eigentümergemeinschaft. Die Verwaltungsgebühren liegen zwischen 8 und 12 % der monatlichen Miete – eine rentable Investition für Ihre Seelenruhe.

Für die buchhalterischen Aspekte Ihrer Mietinvestition verwaltet unser Service für Buchhaltungserklärungen zu 30 €/Monat durch eine zugelassene Buchhalterin Ihre steuerlichen Pflichten bei der DNIT. Und wenn Sie kein ständiger Einwohner Asuncións sind, bietet unser Domizilierungsservice zu 60 €/Monat Ihnen eine offizielle Adresse. Alle diese Dienstleistungen werden auf unserer Seite zusätzliche Dienstleistungen detailliert.

Zu erwartende Kosten über den Kaufpreis hinaus

Position	Geschätzte Kosten
Notargebühren	2 bis 3 % des Preises
Eintragungsgebühren	0,5 bis 1 % des Preises
Anwaltshonorar (Due Diligence)	500 bis 1.500 USD
Maklerprovision (falls zutreffend)	3 bis 5 % (in der Regel zu Lasten des Verkäufers)
Jährliche Grundsteuer	100 bis 200 USD
Monatliche Hausgeldkosten	50 bis 200 USD

Insgesamt sollten Sie ein Budget von 4 bis 6 % des Kaufpreises für Nebenkosten einplanen. Dies ist vergleichbar mit den Notarkosten in Deutschland – nur dass der Basispreis 5 bis 10 Mal niedriger ist.

Fehler, die teuer werden können

Kauf im falschen Viertel

Eine günstige Wohnung in einem Viertel ohne Mietnachfrage ist in Bezug auf die Rendite wertlos. Priorisieren Sie immer die Lage über den Quadratmeterpreis. Eine 2-Zimmer-Wohnung zu 1.800 USD/m² in Villa Morra wird immer vermietet – eine 2-Zimmer-Wohnung zu 800 USD/m² in einem abgelegenen Viertel kann monatelang leer stehen.

Nebenkosten vernachlässigen

Die expensas (Nebenkosten) variieren stark von Gebäude zu Gebäude: von 50 USD in einem kleinen Gebäude ohne Ausstattung bis zu 200-300 USD in einer Luxusresidenz mit Pool, Fitnessraum und 24-Stunden-Sicherheitsdienst. Diese Kosten wirken sich direkt auf Ihre Nettorendite aus. Überprüfen Sie den genauen Betrag, bevor Sie kaufen.

Dem Bauträger vertrauen, ohne zu prüfen

Bei Käufen vom Plan ist die Solidität des Bauträgers entscheidend. Lassen Sie sich frühere Projekte zeigen, überprüfen Sie die Lieferzeiten vergangener Projekte und sprechen Sie mit früheren Käufern. Eine Lieferverzögerung von 6 bis 12 Monaten ist nicht ungewöhnlich – ein Bauträger, der nie liefert, existiert auch.

Den Wiederverkauf in der Gleichung vergessen

Auch wenn Sie kaufen, um zu leben oder zu vermieten, denken Sie immer an den Wiederverkauf. Eine Wohnung in einem aufwertenden Viertel, mit modernen Annehmlichkeiten und einem guten Grundriss, wird sich gut verkaufen lassen. Eine untypische Wohnung in einem stagnierenden Viertel wird schwer wiederzuverkaufen sein – und der paraguayische Markt ist weniger liquide als der europäische Markt.

Fazit: Asunción, der zugänglichste Immobilienmarkt der südamerikanischen Hauptstädte

Eine Wohnung in Asunción zu kaufen ist eine finanziell kluge Entscheidung für einen französischsprachigen Expat im Jahr 2026. Die Preise sind erschwinglich, die Mietrenditen hoch, die Immobilienbesteuerung gering und der Markt befindet sich in einer Wachstumsphase – nicht am Ende eines Zyklus wie Lissabon oder Panama-Stadt.

Der Schlüssel zum Erfolg: das richtige Viertel wählen, eine einwandfreie Due Diligence durchführen, nicht überteuert kaufen und Ihre Akquisition korrekt strukturieren (Eigentum im eigenen Namen oder über eine GmbH, je nach Ihrer Strategie). Mit diesen Grundlagen ist die Immobilie in Asunción ein ausgezeichneter Pfeiler Ihres paraguayischen Vermögens.

Um Ihre Investition optimal zu strukturieren, vergessen Sie nicht, dass die paraguayische Steuerresidenz (ab 1.400 €, 3 Monate) die unverzichtbare Grundlage ist und dass die Gründung einer GmbH (1.500 €, eine Woche) das ideale Vehikel sein kann, um Ihre Immobilien zu halten und zu verwalten.

Möchten Sie eine Wohnung in Asunción kaufen? Kontaktieren Sie unser Team für eine persönliche Begleitung, von der Immobiliensuche bis zur Schlüsselübergabe.