Airbnb in Frankreich verlassen, um nach Paraguay zu gehen: Der rationale Ausstieg des Saisonvermieters im Jahr 2026

Sie verwalten eine oder mehrere Immobilien zur Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking, Abritel) von Ihrem Wohnsitz in Frankreich aus. Sie haben ein Portfolio an saisonalen Vermietungen aufgebaut, das jährliche Einnahmen von 30.000, 60.000 oder sogar 150.000 € generiert. Und Sie haben genug davon: immer höhere Steuern, jedes Jahr strengere Vorschriften, sinkende Obergrenzen, kompliziertere Genehmigungen, sich beschwerende Nachbarn, restriktive Stadtverwaltungen. Das französische Airbnb-Modell ist 2026 zu einem regulatorischen und steuerlichen Albtraum geworden.

Paraguay bietet eine radikale Alternative: Verlassen Sie das französische Airbnb-Modell, investieren Sie in paraguayische oder internationale Immobilien und erhalten Sie Ihre Einnahmen dank der Steuerterritorialität zu 0 %. Dieser Leitfaden erläutert, warum und wie dieser Übergang 2026 vollzogen werden kann.

Das französische Airbnb-Modell 2026: Eine sich zuspitzende Lage

Immer höhere Steuern

Die Kurzzeitvermietung möblierter Immobilien in Frankreich hat in den letzten Jahren eine massive steuerliche Verschärfung erfahren:

• Loi Le Meur (2024): Mikro-BIC-Freibetrag von 71 % auf 50 % für nicht klassifizierte touristische möblierte Unterkünfte reduziert (und auf 77.700 € Umsatz begrenzt). Für klassifizierte möblierte Unterkünfte: Beibehaltung von 71 %, aber Obergrenze auf 188.700 € reduziert.
• Sozialabgaben: Wenn Einkommen > 23.000 €/Jahr, obligatorische SSI-Mitgliedschaft (Beiträge ~22-45 % je nach Regime). Eine Schwelle, die immer mehr Vermieter in die Falle lockt.
• Einkommensteuer nach progressiver Tabelle: BIC-Einnahmen (nach Abzug oder tatsächlichen Kosten) unterliegen der progressiven Tabelle (0-45 %) + CSG/CRDS 17,2 %.
• CFE: Cotisation Foncière des Entreprises, die von allen möblierten Vermietern zu entrichten ist.
• Kurtaxe: Von Airbnb erhoben und abgeführt, steigt aber jedes Jahr.
• Grundsteuer: Kontinuierlicher Anstieg (Neubewertung der Katastergrundlagen).

Der effektive reale Steuersatz für einen Airbnb-Vermieter 2026

Nehmen wir einen Vermieter mit 80.000 € Brutto-Airbnb-Einnahmen, tatsächlichen Kosten von 25.000 €:

Position	Betrag
Brutto-Airbnb-Einnahmen	80.000 €
Abzugsfähige Kosten (Reinigung, Verwaltung, Arbeiten, Darlehenszinsen, LMNP-Abschreibungen)	-25.000 €
Steuerpflichtiger BIC-Gewinn	55.000 €
Einkommensteuer (30-41 % Stufe)	~14.000-18.000 €
Sozialabgaben (CSG/CRDS 17,2 %)	~9.460 €
SSI-Beiträge (falls > 23.000 € Einkommen)	~8.000-12.000 €
CFE	~500-2.000 €
Grundsteuer (Anteil Eigentümer)	~3.000-8.000 €
Gesamte jährliche Abzüge	~35.000-50.000 €
Effektiver Steuersatz auf Bruttoeinnahmen	~44-62 %
Netto in der Tasche (von 80.000 € brutto)	~30.000-45.000 €

Von 80.000 € brutto bleiben Ihnen 30.000-45.000 € netto. Sie arbeiten mehr als die Hälfte des Jahres für das Finanzamt. Und die Zahlen verschlimmern sich jedes Jahr.

Die erstickende Regulierung

Neben der Besteuerung ist die Airbnb-Regulierung in Frankreich zu einem Hindernislauf geworden:

• Obligatorischer Nutzungswechsel: In Städten mit > 200.000 Einwohnern und in angespannten Gemeinden erfordert die touristische Vermietung eine Genehmigung für den Nutzungswechsel (Kompensation durch Umwandlung von Geschäftsräumen in Wohnungen in bestimmten Städten).
• 120-Tage-Obergrenze pro Jahr: Für den Hauptwohnsitz ist die Vermietung auf 120 Tage pro Jahr begrenzt (verstärkte Kontrolle seit 2023 über die Registrierungsnummer).
• Obligatorische Registrierungsnummer: In immer mehr Gemeinden, mit automatischer Kontrolle.
• Obligatorischer DPE: Seit dem Gesetz Le Meur 2024 müssen touristische möblierte Unterkünfte einen DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) vorweisen. Progressive Untersagung von "Thermosieb"-Immobilien (F und G).
• Widerstand der Eigentümergemeinschaften: Immer mehr Wohnungseigentumsordnungen verbieten oder beschränken die Kurzzeitvermietung.
• Nachbarschaftsbeschwerden: Belästigungen, Touristenströme, Lärm – zunehmende Verfahren.
• Feindliche Stadtverwaltungen: Paris, Lyon, Bordeaux, Nizza, Marseille – die Großstädte multiplizieren Beschränkungen und Kontrollen.

Der Trend 2025-2026: Es wird nicht besser

• Parlamentarische Diskussionen über eine weitere Verschärfung der Besteuerung von touristischen möblierten Unterkünften.
• Vorschlag zur Abschaffung des LMNP-Regimes (Abschreibung der Immobilie) für Airbnb-Vermietungen.
• Verstärkung der automatisierten Kontrollen über Plattformen (Airbnb übermittelt die Einnahmen direkt an das Finanzamt).
• Anhaltender politischer Druck (Wohnungskrise → Airbnb-Vermieter = Sündenböcke).

Das französische Airbnb-Modell verlassen: Die Optionen

Option 1: Airbnb-Immobilien verkaufen und nach Paraguay auswandern

Der radikalste und effektivste Ausweg:

• Verkauf Ihrer französischen Mietobjekte (steuerpflichtiger Immobilien-Mehrwert: 19 % + PS 17,2 % = 36,2 %, mit Abzügen für die Haltedauer).
• Verlegung Ihres steuerlichen Wohnsitzes nach Paraguay.
• Reinvestition des Verkaufserlöses in paraguayische (Mietrendite 6-12 % gegenüber 4-6 % brutto in Frankreich) oder internationale Finanzanlagen.
• Erhalten Sie Ihre Einkünfte zu 0 % (paraguayische Territorialität).

Vorteile: vollständige Vereinfachung, Ende der französischen Regulierung, höhere Nettorendite, Lebensqualität in Paraguay. Nachteil: Steuerkosten des Verkaufs (Immobilien-Mehrwert) und Verlust des Zugangs zum französischen Immobilienmarkt.

Option 2: Immobilien als Langzeitmiete behalten und auswandern

Sie behalten Ihre französischen Immobilien, vermieten sie aber als klassische Langzeitmiete (3-Jahres-Mietvertrag möbliert oder 6-Jahres-Mietvertrag unmöbliert) statt über Airbnb:

• Ende der Airbnb-Regulierung (kein Nutzungswechsel mehr, keine 120-Tage-Obergrenze mehr, kein touristischer DPE mehr).
• Stabile Mieteinnahmen (aber niedriger als Airbnb: -30-50 % der Bruttorendite).
• Als nicht-ansässiger Paraguayer: französische Mieteinnahmen werden mit 20-30 % + PS 17,2 % = 37-47 % besteuert.
• Verwaltung wird einer französischen Immobilienagentur anvertraut.
• Ihre Haupteinnahmen stammen aus Ihrer US-LLC (Beratung usw.) zu 0 % in Paraguay.

Vorteile: Erhalt des französischen Immobilienvermögens, Mietstabilität. Nachteil: niedrige Nettorendite (37-47 % Steuerabzug auf Mieteinnahmen).

Option 3: Umwandlung in Airbnb, von Dritten verwaltet, und Auswanderung

Sie behalten die Immobilien als Airbnb, übergeben die Verwaltung jedoch einem professionellen Verwalter (Airbnb-Concierge-Service):

• Verwalterprovision: 15-30 % der Bruttoeinnahmen.
• Sie bleiben der nicht-ansässige Eigentümer.
• BIC-Einnahmen werden in Frankreich besteuert (Nicht-Ansässige: 20-30 % Steuersatz + ggf. PS).
• Die französische Regulierung (Nutzungsänderung, DPE, Obergrenzen) gilt weiterhin.
• Fernverwaltung über den Verwalter.

Vorteile: Aufrechterhaltung der Airbnb-Rendite (höher als bei Langzeitmiete). Nachteile: Komplexität aus der Ferne, hohe Verwalterprovision, weiterhin restriktive Regulierung, Besteuerung der Einnahmen für Nicht-Ansässige.

Option 4: Reinvestition in Mietimmobilien in Paraguay

Die Option, die am besten zur Auswanderung passt: Verkauf in Frankreich, Reinvestition in Paraguay in Wohn-, Gewerbe- oder touristische Mietobjekte (falls zutreffend):

• Brutto-Mietrendite Asunción: 6-12 % (vs. 4-6 % in Frankreich)
• Besteuerung: 10 % IRACIS auf Einkünfte aus paraguayischer Quelle (falls über lokale Gesellschaft) — vs. 37-47 % in Frankreich
• Keine Airbnb-ähnliche Regulierung (keine 120-Tage-Obergrenze, keine obligatorische Nutzungsänderung, kein touristischer DPE)
• Direkte lokale Verwaltung (Sie leben vor Ort) oder über eine Agentur
• Potenziell hoher Wertzuwachs (wachsender Schwellenmarkt)
• Details zu unserem Immobilienservice

Nettoertragsvergleich: Airbnb Frankreich vs. Immobilien Paraguay

Kriterium	Airbnb Frankreich (Ansässiger FR)	Langzeitmiete Frankreich (Nicht-Ansässiger PY)	Mietobjekt Paraguay (Ansässiger PY)
Typische Bruttorendite	6-10 %	3-5 %	6-12 %
Verwaltungskosten	15-25 % (Reinigung, Verwaltung, Verbrauchsmaterialien)	6-10 % (Agentur)	5-10 % (lokale Agentur oder direkte Verwaltung)
Besteuerung	44-62 % effektiver Steuersatz	37-47 %	10 % IRACIS
Regulierung	Sehr restriktiv und zunehmend	Standard (klassischer Mietvertrag)	Leicht
Nettoertrag nach Steuern und Kosten	~2-4 %	~1,5-3 %	~4,5-9 %
Verwaltungsstress	Hoch (Rotation, Reinigung, Bewertungen, Regulierung)	Niedrig (stabiler Mieter)	Niedrig bis moderat
Potenzieller jährlicher Mehrwert	2-5 % (reife Märkte)	2-5 %	5-15 % (Schwellenmärkte)

Fazit: Die Nettorendite paraguayischer Immobilien ist nach Steuern 2-3x höher als die eines französischen Airbnb, mit einem unvergleichlich geringeren Verwaltungsstress und einer leichten Regulierung. Die Reinvestition in Paraguay ist die profitabelste Strategie für einen ehemaligen Airbnb-Vermieter.

Der konkrete Übergang: Schritt für Schritt

Phase 1: Bewertung und Entscheidung (3-6 Monate vorher)

• Inventarisierung Ihrer Airbnb-Immobilien: Wert, latenter Mehrwert, Haltedauer, laufende Kredite.
• Berechnung des Veräußerungsgewinns (und der Steuer) für jede Immobilie.
• Schätzung der aktuellen Nettorendite vs. Nettorendite in Paraguay.
• Entscheidung: alles verkaufen, teilweise verkaufen oder als Langzeitmiete behalten.
• Start der paraguayischen Steuerresidenz

Phase 2: Verkauf und Mietübergang (6-12 Monate)

• Verkauf der zu veräußernden Immobilien (Schätzung durch Immobilienmakler, Verkaufsauftrag).
• Bei langwierigem Verkauf: vorübergehende Langzeitvermietung der Immobilien (Sicherung der Einnahmen).
• Ende der Airbnb-Angebote für die zum Verkauf stehenden Immobilien.
• Verwaltung der laufenden Kurzzeitmieter (Beendigung zukünftiger Buchungen).
• Bei Beibehaltung bestimmter Immobilien: Übergang zu einem klassischen Mietvertrag, Verwaltungsauftrag an eine Agentur.

Phase 3: Verkauf und Reinvestition (zum Zeitpunkt des Verkaufs)

• Unterzeichnung beim Notar, Zahlung des Immobilien-Mehrwerts (Abzug durch den Notar).
• Empfang des Nettoerlöses auf Ihrem Mercury Bank-Konto oder paraguayischen Konto.
• Immobiliensuche in Paraguay (siehe Immobilienservice).
• Erwerb der paraguayischen Immobilien (lokale Notarurkunde, Registrierung).

Phase 4: Niederlassung und Verwaltung in Paraguay

• Vermietung der paraguayischen Immobilien (Wohn- oder Gewerbemietvertrag).
• Paraguayische Buchhaltung (30 €/Monat über unseren Service).
• Paraguayische Mieteinnahmen: 10 % IRACIS, wenn über eine Gesellschaft, oder Einnahmen zu deklarieren, wenn im Privatbesitz.
• Einnahmen Ihrer US-LLC (Beratung, digitale Aktivität): 0 % in Paraguay.

Der Immobilien-Mehrwert beim Verkauf: Kosten antizipieren

Berechnung des Mehrwerts für einen französischen Residenten

Wenn Sie VOR Ihrer Abreise verkaufen (französischer Resident zum Zeitpunkt des Verkaufs):

• Brutto-Mehrwert = Verkaufspreis - Anschaffungspreis - Anschaffungskosten (7,5 % pauschal oder tatsächliche Kosten) - Arbeiten (15 % pauschal bei > 5 Jahren Haltedauer oder tatsächliche Kosten).
• Freibetrag für Haltedauer (IR): 6 % pro Jahr vom 6. bis zum 21. Jahr, 4 % im 22. Jahr = vollständige Befreiung nach 22 Jahren.
• Freibetrag für Haltedauer (PS): 1,65 % vom 6. bis zum 21. Jahr, 1,6 % im 22. Jahr, 9 % vom 23. bis zum 30. Jahr = vollständige Befreiung nach 30 Jahren.
• Satz: 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 % (vor Freibeträgen).
• Zusatzsteuer auf Mehrwerte > 50.000 €: zusätzlich 2-6 %.

Berechnung, wenn Sie NACH der Abreise verkaufen (nicht-ansässiger Paraguayer)

• Französische Immobilien-Mehrwerte bleiben in Frankreich steuerpflichtig, unabhängig von Ihrem Wohnsitz (Immobilien in Frankreich).
• Gleicher Satz: 19 % IR (keine progressive Tabelle für Nicht-Ansässige) + 17,2 % PS (außerhalb EWR/Schweiz = PS anwendbar).
• Gleiche Freibeträge für die Haltedauer.
• Obligatorischer Steuervertreter, wenn der Preis > 150.000 € und der Verkäufer außerhalb des EWR ist (Paraguay = außerhalb des EWR = Vertreter erforderlich).
• Kosten für den Steuervertreter: 0,5-1 % des Verkaufspreises.

Zeitpunkt-Fazit: Die Besteuerung des Mehrwerts ist nahezu identisch, ob Sie vor oder nach der Abreise verkaufen. Der einzige Unterschied sind die Kosten des Steuervertreters (obligatorisch, wenn Nicht-Ansässiger außerhalb des EWR). Verkaufen Sie, wenn der Markt günstig ist, nicht basierend auf Ihrem Aufenthaltsstatus.

Der Fall der vollständigen Befreiung nach 22 Jahren (IR) und 30 Jahren (PS)

Wenn Ihre Immobilien seit mehr als 22 Jahren gehalten werden: vollständige Befreiung von der IR auf den Mehrwert. Seit mehr als 30 Jahren: vollständige Befreiung IR + PS. In diesen Fällen ist der Verkauf steuerlich nahezu kostenlos (nur anteilige Grundsteuer und Notarkosten). Dies ist der ideale Zeitpunkt, um zu verkaufen und in Paraguay zu reinvestieren.

Der Fall LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Der LMNP-Status und die Auswanderung

Wenn Sie den LMNP-Status (Loueur Meublé Non Professionnel) mit buchhalterischer Abschreibung der Immobilie haben:

• Die Abschreibung reduziert Ihre steuerpflichtige BIC-Grundlage jedes Jahr → Einnahmen über Jahre hinweg wenig oder gar nicht besteuert.
• Aber zum Zeitpunkt des Verkaufs: Der Mehrwert wird auf den Anschaffungspreis berechnet (nicht auf den Buchwert nach Abschreibung). Die Abschreibung wird bei der Mehrwertberechnung von Privatpersonen nicht "wieder aufgenommen" (Vorteil LMNP).
• Wenn Sie zu LMP (Loueur Meublé Professionnel) wechseln: Der Mehrwert wird auf den Buchwert (Buchwert = Preis - kumulierte Abschreibungen) berechnet → breitere Basis → höhere Steuer.

Wichtiger Hinweis für 2026: Die LMNP-Reform wird diskutiert. Möglichkeit der Wiedereingliederung von Abschreibungen in die Mehrwertberechnung für LMNP (Angleichung an LMP). Wenn diese Reform verabschiedet wird, würde der Verkauf erheblich teurer. Ein weiterer Grund, VOR einer möglichen Reform zu verkaufen.

LMNP und Nicht-Ansässige

Wenn Sie ein nicht-ansässiger Paraguayer werden:

• Sie können den LMNP-Status beibehalten (es ist ein steuerliches Regime, das mit der Tätigkeit verbunden ist, nicht mit dem Wohnsitz).
• Die BIC-Einnahmen werden in Frankreich mit dem Mindestsatz für Nicht-Ansässige (20-30 %) + ggf. PS 17,2 % besteuert.
• Die Abschreibung wird weiterhin angewendet, um die steuerpflichtige Grundlage zu reduzieren.
• Aber: Die LMNP-Buchhaltung aus der Ferne ist komplex (Steuererklärung, Abschreibungsberechnung, BIC-Erklärung für Nicht-Ansässige).
• Kosten für LMNP-Buchhaltung für Nicht-Ansässige: 1.500-3.000 €/Jahr (teurer als für Ansässige).

Immobilien in Paraguay: Chancen für einen ehemaligen Airbnb-Vermieter

Der Mietwohnungsmarkt Asunción

• Premium-Viertel: Villa Morra, Carmelitas, Manorá, Las Mercedes — hohe Nachfrage von Expats und oberen Mittelklassen.
• Bruttorendite: 6-8 % für moderne Apartments, 8-12 % für Studios/1-Zimmer-Wohnungen für junge Berufstätige.
• Zielmieter: Expats, Diplomaten, Führungskräfte internationaler Unternehmen, Studenten der oberen Klassen.
• Mietvertrag: typischerweise 1-2 Jahre, in Guarani oder USD je nach Viertel.
• Auslastung: 85-95 % in Premium-Vierteln.

Der Gewerbe-Mietmarkt

• Gewerbeflächen: Rendite 8-15 % in aktiven Geschäftsvierteln.
• Büros: steigende Nachfrage mit der Ankunft internationaler Unternehmen, Rendite 7-10 %.
• Lager/Logistik: Boom des lokalen E-Commerce, Rendite 8-12 %.

Das Airbnb-Potenzial in Paraguay

Paradoxerweise kann das Airbnb-Modell, dem Sie in Frankreich entfliehen, in Paraguay funktionieren – in einem unvergleichlich flexibleren regulatorischen Rahmen:

• Keine 120-Tage-Obergrenze.
• Kein obligatorischer Nutzungswechsel.
• Kein touristischer DPE.
• Keine kommunale Registrierungsnummer (in den meisten Städten)
• Besteuerung: 10 % IRACIS (vs. 44-62 % in Frankreich)
• Wachsende touristische Nachfrage (regionaler Tourismus Brasilien/Argentinien + digitale Nomaden)
• Investition: moderne möblierte Apartments in den Trendvierteln von Asunción

Ein ehemaliger französischer Airbnb-Vermieter verfügt über die operative Expertise (Fotos, Anzeigen, Bewertungsmanagement, Preisoptimierung), um in Paraguay mit einer 3-5x höheren Nettorendite als in Frankreich erfolgreich zu sein.

Praktische Fälle

Fall 1: 2 Airbnb-Wohnungen Paris, Bruttoeinnahmen 100.000 €/Jahr

Aktuelle Situation (FR-Resident):

• Bruttoeinnahmen: 100.000 €
• Kosten für Verwaltung/Reinigung/Verbrauchsmaterial: 25.000 €
• Steuern + Beiträge + Abgaben: ~42.000-55.000 €
• Netto: ~20.000-33.000 €
• Stress: hoch (Regulierung, Nachbarn, Stadtverwaltung, Fluktuation)

Nach dem Übergang nach Paraguay:

• Verkauf der 2 Pariser Wohnungen (Gesamtwert 600.000 €, Wertzuwachs nach Abzügen ~200.000 €, Kapitalertragssteuer ~50.000 €)
• Verfügbares Nettokapital: ~550.000 €
• Reinvestition Asunción: 4 moderne Wohnungen (550.000 €, Premium-Viertel, Rendite 8 %)
• Jährliche Mieteinnahmen: ~44.000 €
• Steuer Paraguay (IRACIS 10 %): ~4.400 €
• Verwaltungskosten: ~3.000 €
• Netto: ~36.600 €
• Stress: gering (direkte lokale Verwaltung, leichte Regulierung)

Ergebnis: vergleichbarer oder höherer Nettobetrag bei zehnfach geringerem Stress und Vermögen in einem Markt mit höherem Wachstumspotenzial.

Fall 2: Portfolio 5 LMNP-Immobilien in der Provinz, Einnahmen 150.000 €/Jahr, Vermögen 1,2 Mio. €

Aktuelle Situation:

• Bruttoeinnahmen: 150.000 €
• LMNP-Abschreibungen: 40.000 €/Jahr (reduziert die Steuerbemessungsgrundlage)
• Zu versteuernde BIC nach Abzügen und Abschreibungen: ~50.000 €
• Steuern + SSI: ~25.000-35.000 €
• Netto: ~75.000-85.000 €

Nach Verkauf und Reinvestition in Paraguay:

• Verkauf von 5 Immobilien: 1,2 Mio. €. Wertzuwachs nach Abzügen (Immobilien > 10 Jahre): ~300.000 €. Kapitalertragssteuer: ~70.000 €
• Nettokapital: ~1.130.000 €
• Diversifizierte Reinvestition PY: 6 Wohnungen Asunción (700.000 €, Rendite 8 %) + Finanzanlagen LLC US (430.000 €, Rendite 5 %)
• Mieteinnahmen PY: 56.000 €/Jahr → 10 % = 5.600 € Steuer
• Finanzeinnahmen LLC US: 21.500 €/Jahr → 0 % PY
• Gesamtnetto: ~71.900 €
• Plus: Consulting LLC US (Einkünfte aus Tätigkeit zu 0 %) → Gesamtnetto potenziell wesentlich höher

Der reine Nettomietertrag ist etwas geringer (~72.000 € vs. ~80.000 €), jedoch ohne jeglichen regulatorischen Stress, ohne komplexe LMNP, ohne Risiko einer französischen Reform und mit einem viel höheren Potenzial für Immobilienwertsteigerungen in PY.

Fall 3: Airbnb-Vermieter, der die touristische Aktivität in Paraguay fortsetzen möchte

Marie, Airbnb-Spezialistin (Superhost, 5 Immobilien in Frankreich), möchte das Modell in Paraguay replizieren:

• Verkauf der 5 französischen Immobilien: Nettoerlös 800.000 € nach Steuern
• Erwerb von 5 modernen möblierten Apartments in Asunción (Viertel Villa Morra, Manorá): ~700.000 €
• Angebot auf Airbnb/Booking: geschätzte Bruttorendite 10-15 % (regionaler Tourismus + digitale Nomaden)
• Geschätzte Bruttoeinnahmen: 70.000-105.000 €/Jahr
• Kosten (Verwaltung, Reinigung, Wartung): ~15.000-25.000 €
• Steuer PY (10 % IRACIS): ~5.500-8.000 €
• Netto: ~42.000-72.000 €
• Vs. Frankreich bei gleichem Umsatz: Netto ~25.000-45.000 € (nach 44-62 % Besteuerung)
• Differenz: +17.000-27.000 €/Jahr netto + keine regulatorischen Einschränkungen

Die Fallstricke des Übergangs

Die Falle des schlechten Verkaufszeitpunkts

Verkaufen Sie nicht unter Zeitdruck (Unterbewertung). Planen Sie den Verkauf über 6-12 Monate, um den besten Preis zu erzielen. Der französische Immobilienmarkt ist zyklisch – verkaufen Sie, wenn die Zinsen für Käufer günstig sind.

Die Falle der LMNP und potenziellen Reform

Sollte die LMNP-Reform (Wiederintegration der Abschreibungen in den Veräußerungsgewinn) verabschiedet werden, wird der Verkauf deutlich teurer. Verfolgen Sie die parlamentarischen Diskussionen und handeln Sie VORHER, wenn die Reform wahrscheinlich erscheint.

Die Falle der zur Verfügung stehenden Wohnung

Wenn Sie eine Immobilie in Frankreich "zwischen zwei Vermietungen" behalten, die Ihnen zur Verfügung steht, kann die Steuerbehörde davon ausgehen, dass Sie einen Wohnsitz in Frankreich haben = Risiko einer Umqualifizierung Ihres steuerlichen Wohnsitzes. Stellen Sie sicher, dass alle Ihre französischen Immobilien dauerhaft vermietet oder verkauft sind.

Die Falle der unvorbereiteten Fernverwaltung

Wenn Sie Immobilien in Frankreich langfristig vermietet behalten, beauftragen Sie VOR Ihrer Abreise eine Verwaltungsagentur. Die Fernverwaltung ohne professionellen Vermittler ist eine Quelle von Stress und Problemen (Mietrückstände, dringende Arbeiten, Mieterbeziehungen).

Die Falle des unbekannten paraguayischen Immobilienmarktes

Der paraguayische Immobilienmarkt hat seine Besonderheiten (Eigentumstitel sorgfältig prüfen, aufstrebende vs. etablierte Viertel, variierende Bauqualität). Nutzen Sie einen vertrauenswürdigen lokalen Immobilienberater (siehe unser Immobilienservice) und investieren Sie nicht blindlings.

Das komplette Ökosystem für den Übergang

• Paraguayischer Steuerwohnsitz (ab 1.400 €)
• Französischer Immobilienmakler (Verkauf der Airbnb-Immobilien)
• Französischer Notar (Immobilienverkauf)
• Französischer Buchhalter (letzte LMNP-Erklärung, Wertzuwachs, Beendigung der BIC-Tätigkeit)
• Immobilienberatung Paraguay (Prospektion, Akquisition, Mietverwaltung)
• US-LLC (Beratungserträge + Finanzinvestitionen)
• Paraguayisches Bankkonto in zwei Währungen
• Paraguayische Buchhaltung (30 €/Monat)

Fazit

Das Airbnb-Modell in Frankreich wird 2026 zu einem fiskalischen und regulatorischen Engpass: effektive Besteuerung von 44-62 %, Obergrenze von 120 Tagen, Nutzungsänderung, obligatorischer Energieausweis, SSI-Beiträge, feindselige Eigentümergemeinschaften, restriktive Stadtverwaltungen, LMNP-Reform in Diskussion. Für einen Vermieter, der Vermögen aufbauen wollte, gehen mehr als die Hälfte jedes verdienten Euros für Steuern und Abgaben drauf. Und die Aussichten sind eine kontinuierliche Verschärfung.

Paraguay bietet den Ausweg: Verkaufen Sie Ihre französischen Immobilien (oder vermieten Sie sie langfristig), reinvestieren Sie in paraguayische Immobilien mit einer 2-3x höheren Nettorendite (6-12 % brutto × 10 % Steuer = 5-11 % netto vs. 2-4 % netto in Frankreich), in einem leichten regulatorischen Rahmen und einer vorhersehbaren Besteuerung.

Für einen Vermieter mit 100.000 € Bruttoeinnahmen aus Airbnb verwandelt der Übergang nach Paraguay ein Netto von 20.000-33.000 € in ein Netto von 36.000-72.000 € – bei zehnfach geringerem Stress. Bei einem größeren Portfolio belaufen sich die Einsparungen auf Zehntausende Euro pro Jahr.

Jeder weitere Monat, der im französischen Airbnb-Modell verbracht wird, ist ein Monat geopferter Nettorendite, erlittener Regulierung und angesammelten Stresses. Der Übergang dauert 6-12 Monate. Der ROI ist bereits im ersten Jahr in Paraguay sichtbar.

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