Französische Immobilien aus Paraguay: SCI, Vermögensaufteilung und Übertragung

Sie leben in Paraguay und besitzen eine Wohnung in Frankreich. Geerbt, vor der Abreise gekauft oder als Mietinvestition behalten. Unabhängig von ihrem Ursprung ist sie fast immer der komplexeste Vermögenswert in Ihrem Expat-Vermögen.

Komplex, weil sie zwei gegensätzlichen Logiken folgt. Frankreich besteuert Immobilien, die sich auf seinem Boden befinden, unabhängig von Ihrem Wohnsitz. Paraguay hingegen besteuert nichts davon: Mieteinnahmen, Kapitalgewinne und Übertragungen ausländischer Herkunft sind für Paraguay irrelevant. Die gesamte Besteuerung dieser Immobilie ist daher ausschließlich französisch, und hier entscheidet sich alles.

Komplex auch, weil es viele Optimierungsinstrumente gibt – Zivilgesellschaft, Nießbrauch, gestaffelte Schenkungen, Abtretungen – und eine falsche Wahl Zehntausende von Euro kosten kann. Dieser Leitfaden behandelt alle Aspekte. Angesichts der Beträge und der technischen Details sollten Sie Ihr Schema vorab von einem Notar oder Steueranwalt prüfen lassen.

Was Frankreich erhebt

Auf Mieteinnahmen

Zwei Regelungen koexistieren. Die Mikro-Bodenrente, zugänglich unter 15.000 € Bruttomieteinnahmen pro Jahr, wendet eine Pauschale von 30 % an. Die reale Regelung, die darüber hinaus obligatorisch und darunter für drei Jahre optional ist, ermöglicht den Abzug tatsächlicher Kosten: Darlehenszinsen, Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherung, nicht rückforderbare Eigentümergemeinschaftsgebühren. Sobald Ihre Kosten 30 % der Mieteinnahmen übersteigen, ist die reale Regelung zwingend.

Auf das Nettoergebnis addieren sich zwei Abzüge.

Abzug	Anwendbarer Satz für einen Einwohner Paraguays
Einkommensteuer	Mindestsatz von 20 % bis zu etwa 29.000 € steuerpflichtigem Nettoeinkommen, dann 30 %. Sie können die Anwendung Ihres weltweiten Durchschnittssatzes beantragen, wenn dieser günstiger ist, indem Sie alle Ihre Einkünfte nachweisen.
Sozialabgaben	17,2 %. Der oft zitierte ermäßigte Satz von 7,5 % ist Personen vorbehalten, die einem Sozialversicherungssystem eines Staates des Europäischen Wirtschaftsraums, der Schweiz oder des Vereinigten Königreichs angehören. Eine paraguayische Zugehörigkeit berechtigt dazu nicht.
Gesamt	Etwa 37 % der Netto-Mieteinnahmen

Dieser Punkt verdient besondere Beachtung, da viele falsche Informationen im Umlauf sind: Ein Expat in Spanien oder Portugal zahlt tatsächlich 7,5 %, ein Expat in Paraguay zahlt 17,2 %. Der Unterschied von zehn Prozentpunkten verändert die Bilanz vieler Berechnungen.

Diese Einnahmen unterliegen dem Quellensteuerabzug in Form von online anpassbaren Vorauszahlungen.

Steuern, die auch ohne Einkommen anfallen

Die Grundsteuer ist von jedem Eigentümer zu entrichten, egal ob er selbst nutzt, vermietet oder nicht, und sie ist in den letzten Jahren rasant gestiegen. Rechnen Sie je nach Gemeinde mit einigen Hundert bis mehreren Tausend Euro.

Die Wohnsteuer für Zweitwohnsitze besteht weiterhin, obwohl sie für Hauptwohnsitze abgeschafft wurde. Da Ihr Wohnsitz in Paraguay ist, ist Ihr französisches Eigentum steuerlich ein Zweitwohnsitz, solange es nicht vermietet ist. In angespannten Gebieten wenden die Gemeinden einen Aufschlag von bis zu 60 % an, wie in Paris.

Die Steuer auf leerstehende Wohnungen betrifft in angespannten Gebieten seit mehr als einem Jahr ungenutzte Immobilien mit einem Satz von 17 % im ersten Jahr und 34 % des Katastermietwerts. Dies ist bewusst abschreckend. Eine leerstehende Immobilie kumuliert Grundsteuer, Leerstandssteuer, Nebenkosten und Versicherung, ohne einen Euro zu erwirtschaften: mehrere Tausend Euro pro Jahr an reiner Wertvernichtung.

Die Immobilienvermögenssteuer betrifft nur französische Immobilienvermögen von über 1.300.000 €. Ihre paraguayischen Immobilien sind davon ausgenommen.

Direkter Besitz oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Der Eigenbesitz ist der Standardfall. Er kostet nichts an Struktur, die Erklärung erfolgt auf Ihrer eigenen Steuererklärung und er berechtigt zur Anwendung der Kapitalgewinnregelung für Privatpersonen, die für langfristigen Besitz die günstigste ist. Ihre Schwäche ist die Starrheit: Die Übertragung setzt eine notarielle Urkunde pro Gut voraus, und der Besitz durch mehrere Personen führt zur Miteigentümerschaft, einer klassischen Quelle von Blockaden.

Die Société civile immobilière (Immobilien-Zivilgesellschaft) fügt eine Ebene zwischen Ihnen und der Immobilie hinzu. Ihre Vorteile sind real und lassen sich in drei Punkten zusammenfassen. Sie ermöglicht es, Anteile statt Anteile an der Immobilie zu übertragen, also schrittweise zu übertragen, in Tranchen, die auf die Freibeträge abgestimmt sind. Sie erlaubt einen von der Verwaltung anerkannten Illiquiditätsabschlag von etwa 10 bis 15 % auf den Wert der Anteile, der die Bemessungsgrundlage entsprechend reduziert. Und sie fasst mehrere Immobilien in einer einzigen Einheit zusammen, mit einer einzigen Buchhaltung und einer einzigen Übertragung.

Demgegenüber stehen Strukturkosten von 500 bis 1.500 € pro Jahr, ein minimaler Formalismus und vor allem eine Falle, die man kennen sollte: Die Einbringung einer bereits bestehenden Immobilie in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wird als Verkauf behandelt. Der latente Kapitalgewinn wird fällig, und es können zusätzliche Eintragungsgebühren anfallen. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist optimal, wenn sie die Immobilie von Anfang an erwirbt; bei einer bereits bestehenden Immobilie wird der Vorgang von Fall zu Fall mit einem Notar berechnet, und die Berechnung fällt oft ungünstig aus.

Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer

Diese Wahl hat die weitreichendsten Konsequenzen und ist praktisch nie reversibel.

Bei der Einkommensteuer ist die Gesellschaft transparent: Die Mieteinnahmen werden bei den Gesellschaftern wie bei direktem Besitz besteuert, und vor allem unterliegt der Verkauf der Regelung für Privatpersonen mit den Freibeträgen für die Besitzdauer.

Bei der Körperschaftsteuer schreibt die Gesellschaft die Immobilie ab, was den steuerpflichtigen Gewinn über zwanzig bis vierzig Jahre stark reduziert. Die jährliche Ersparnis ist real und attraktiv. Sie wird jedoch beim Wiederverkauf vollständig zurückgezahlt, da der Kapitalgewinn auf einem um alle vorgenommenen Abschreibungen geminderten Anschaffungspreis berechnet wird und kein Dauerabschlag zur Anwendung kommt.

Ein Beispiel veranschaulicht dies: Eine Immobilie wurde für 300.000 € erworben, über zwanzig Jahre um 200.000 € abgeschrieben und für 400.000 € verkauft. Bei der Körperschaftsteuer beträgt der buchmäßige Kapitalgewinn 300.000 € und unterliegt etwa 25 %, d.h. 75.000 €. Bei direktem Besitz oder in einer Gesellschaft, die der Einkommensteuer unterliegt, beträgt der Kapitalgewinn 100.000 € und ist nach zweiundzwanzig Jahren vollständig von der Einkommensteuer befreit.

Die Schlussfolgerung ist klar: Die Körperschaftsteuer ist nur dann gerechtfertigt, wenn Sie niemals verkaufen werden. Für einen Expat, dessen Immobilie letztendlich verkauft oder übertragen wird, ist die Einkommensteuer die Standardwahl.

Der Veräußerungsgewinn

Die Berechnung

Der Bruttokapitalgewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und einem erhöhten Anschaffungspreis. Diese Erhöhung ist großzügig: pauschale Erwerbskosten von 7,5 % und pauschale Renovierungskosten von 15 % des Kaufpreises ohne Nachweis, sofern die Immobilie länger als fünf Jahre gehalten wurde, oder tatsächlich nach Firmenrechnungen, wenn dies vorteilhafter ist.

Anschließend kommen zwei getrennte Abzüge mit unterschiedlichen Rhythmen zur Anwendung.

Haltedauer	Einkommensteuer (19 %)	Sozialabgaben (17,2 %)
Jahre 1 bis 5	Kein Abzug	Kein Abzug
Jahre 6 bis 21	6 % pro Jahr	1,65 % pro Jahr
Jahr 22	4 % — volle Befreiung erreicht	1,60 %
Jahre 23 bis 30	—	9 % pro Jahr — volle Befreiung nach 30 Jahren

Eine progressive Zusatzsteuer von 2 bis 6 % fällt an, wenn der der Einkommensteuer unterliegende Veräußerungsgewinn 50.000 € übersteigt.

Die oft als verloren geglaubte Befreiung von 150.000 €

Hier gilt es, zwei regelmäßig verwechselte Regelungen zu unterscheiden.

Die vollständige Befreiung des ehemaligen Hauptwohnsitzes setzt voraus, dass der Verkäufer in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Land ansässig ist, das mit Frankreich durch Verwaltungs- und Beitreibungshilfeabkommen verbunden ist. Paraguay fällt in keine dieser Kategorien: Diese Regelung steht Ihnen nicht offen.

Die auf 150.000 € des steuerpflichtigen Nettokapitalgewinns begrenzte Befreiung folgt einer anderen Logik. Der Text richtet sich an nicht ansässige natürliche Personen, die Staatsangehörige eines Mitgliedstaates der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums sind. Das Kriterium ist die Staatsangehörigkeit, nicht der Wohnsitz. Ein in Paraguay ansässiger Franzose bleibt Staatsangehöriger eines Mitgliedstaates.

Hinzu kommen zwei weitere Bedingungen: Man muss irgendwann vor dem Verkauf mindestens zwei zusammenhängende Jahre in Frankreich steuerlich ansässig gewesen sein und eine Frist nach der Abreise einhalten, es sei denn, man hat die freie Verfügung über die Immobilie behalten. Die Befreiung gilt für eine Wohnung pro Steuerpflichtigen, und ein Ehepaar kann die Obergrenze auf 300.000 € erhöhen.

Mit anderen Worten, die Behauptung, ein in Paraguay Ansässiger habe keinen Anspruch auf eine Befreiung, ist unzutreffend. Lassen Sie Ihre Berechtigung von einem Notar vor der Unterzeichnung des Vorvertrags prüfen: Die Grundlage der Befreiung muss in der Urkunde aufgeführt sein, und danach ist es zu spät.

Der Steuervertreter

Als Nichtansässiger außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums müssen Sie einen akkreditierten Steuervertreter benennen, sobald der Veräußerungspreis 150.000 € übersteigt. Dieser garantiert die Zahlung der Steuer und haftet dafür. Rechnen Sie mit 0,5 bis 1 % des Preises oder einer Pauschale von einigen tausend Euro.

Eine selten erwähnte gute Nachricht: Diese Verpflichtung entfällt, wenn der Kapitalgewinn durch die Haltedauer vollständig steuerbefreit ist. Nach dreißig Jahren gibt es keinen Vertreter mehr und somit auch keine Kosten.

Ein Fallbeispiel

Wohnung vor 25 Jahren für 150.000 € erworben, für 350.000 € wieder verkauft.

Schritt	Betrag
Erhöhter Anschaffungspreis (Kosten 7,5 % und Arbeiten 15 %)	183.750 €
Brutto-Kapitalgewinn	166.250 €
Einkommensteuer nach 25 Jahren	0 € (Befreiung nach 22 Jahren erworben)
Sozialer Abzug nach 25 Jahren	55 % — Restbasis 74.813 €
Sozialabgaben zu 17,2 %	12.868 €
Steuervertreter	ca. 1.750 €
Gesamtkosten des Verkaufs	ca. 14.600 €, d.h. 4,2 % des Preises

Mit dreißig Jahren verschwindet alles: weder Steuer, noch Sozialabgaben, noch Steuervertreter. Geduld wird hier direkt belohnt.

Übertragen: vier Wege

Nichts tun hat einen echten und oft übersehenen Vorteil: Der latente Kapitalgewinn wird beim Tod bereinigt, die Erben übernehmen die Immobilie zu ihrem damaligen Wert. Im Gegenzug fallen Erbschaftssteuern nach dem Tarif von 5 bis 45 % über 100.000 € pro Kind und Elternteil an. Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 € und zwei Kindern entspricht dies etwa 60.000 €.

Die Schenkung des nackten Eigentums bleibt der effektivste Weg. Im Alter von 50 Jahren bewertet der Steuertarif das nackte Eigentum mit 40 % des Vermögens: Bei 300.000 € sind das 120.000 €, aufgeteilt auf zwei Kinder, also 60.000 € pro Kind, die vollständig durch den Freibetrag absorbiert werden. Sie behalten den Nießbrauch und die Mieteinnahmen, und der Nießbrauch wird bei Ihrem Tod ohne jegliche Abgabe wiederhergestellt. Der Mechanismus wird in unserem Leitfaden zur Aufteilung des Eigentums detailliert beschrieben.

Die schrittweise Schenkung von Anteilen an einer Zivilgesellschaft fügt den Illiquiditätsabschlag hinzu und ermöglicht es, jede Schenkung an die verfügbaren Freibeträge anzupassen. Mit zwei Elternteilen und zwei Kindern erreicht der mobilisierbare Freibetrag 400.000 € pro Fünfzehnjahreszyklus, zuzüglich der Familienschenkung von Geldbeträgen. Über zwei Zyklen übersteigt die unversteuerte Übertragungskapazität den Wert einer durchschnittlichen Pariser Immobilie bei weitem.

Verkaufen und dann den Erlös spenden wird zur besten Option in einem spezifischen Szenario: geringe Mietrendite, anstehende energetische Sanierungen und ein Besitz von mehr als zweiundzwanzig Jahren, der den Verkauf kostengünstig macht. Sie erhalten Kapital, spenden es innerhalb der Freibeträge und investieren den Rest in Vermögenswerte, die in Paraguay nicht besteuert werden. Die Modalitäten werden in unserem Leitfaden zur internationalen Schenkung behandelt.

Verwalten aus 10.000 Kilometern Entfernung

Vier organisatorische Punkte sollten ein für alle Mal geklärt werden.

Die Mietverwaltung erfolgt über einen Hausverwalter. Mietersuche, Mietvertrag, Übergabeprotokoll, Inkasso, Mietrückstände, Notfälle: Nichts davon lässt sich von Asunción aus steuern. Rechnen Sie mit 6 bis 10 % der Mieteinnahmen, plus etwa einer Monatsmiete bei jeder Neuvermietung. Dies ist eine notwendige Ausgabe, kein Luxus.

Die Steuererklärungen werden bei der Steuerbehörde für nichtansässige Privatpersonen eingereicht. Ein Steuerberater, der an diese Klientel gewöhnt ist, kostet 500 bis 1.500 € pro Jahr und erspart Ihnen Versäumnisse.

Ein französisches Bankkonto bleibt unerlässlich, um Mieten einzuziehen und Steuern, Verwalter und Arbeiten zu bezahlen. Einige traditionelle Banken schließen Konten von Nichtansässigen außerhalb der Europäischen Union; Online-Banken sind in der Regel flexibler.

Planen Sie schließlich eine Vollmacht ein. Ohne sie erfordert jede notarielle Unterschrift einen Gang zum Konsulat, einen Postversand und wochenlange Verzögerungen. Eine allgemeine Vollmacht an eine Vertrauensperson, notariell beglaubigt und apostilliert, kostet einige hundert Euro und spart Ihnen erheblich Zeit.

Was tun je nach Ihrer Situation

Situation	Ausrichtung
Immobilie unter 300.000 €, Kinder in Frankreich, Sie sind 45 bis 55 Jahre alt	Nießbrauch im Eigenbesitz. Das nackte Eigentum fällt unter die Freibeträge, und die Zivilgesellschaft würde nicht genug bringen, um ihre Kosten zu rechtfertigen. Wenn die Immobilie nicht vermietet ist, ziehen Sie eher den Verkauf und die Schenkung des Erlöses in Betracht.
Immobilie über 300.000 € oder mehrere Immobilien	Zivilgesellschaft mit Einkommensteuer, dann Nießbrauch der Anteile. Der Abschlag und die Teilbarkeit der Anteile machen den Unterschied. Achten Sie auf die Kosten der Einbringung, wenn die Immobilie bereits gehalten wird.
Rentable Mietimmobilie, die Sie behalten möchten	Behalten Sie sie, im direkten Besitz oder in einer Zivilgesellschaft mit Einkommensteuer, und leiten Sie die Aufteilung vor dem 55. Lebensjahr ein. Die Mieteinnahmen unterliegen in Frankreich etwa 37 % und in Paraguay nichts.
Wenig rentable Immobilie, Klasse F oder G, Renovierungsarbeiten zu erwarten	Verkaufen Sie. Nach über zweiundzwanzig Jahren sind die Ausstiegskosten gering. Eine energetische Sanierung von 20.000 bis 50.000 € zur Aufrechterhaltung einer Rendite von 2 % rechtfertigt sich selten.
Sie sind über 70 Jahre alt und haben keine Aufteilung vorgenommen	Der Tarif bewertet das nackte Eigentum dann mit 70 %, was das Interesse an der Transaktion stark mindert, ohne es aufzuheben. Die Bereinigung des Kapitalgewinns beim Tod und eine vor dem 70. Lebensjahr abgeschlossene Lebensversicherung können eine passendere Antwort sein.

Sechs Fehler, die es zu vermeiden gilt

• Nichts mehr in Frankreich deklarieren. Frankreich zu verlassen, hebt die Erklärungspflicht für Einkünfte aus französischer Quelle nicht auf. Das Unterlassen führt zu Zuschlägen von 10 bis 40 % und Verzugszinsen.
• Mit 7,5 % Sozialabgaben rechnen. Der aus Paraguay anwendbare Satz beträgt 17,2 %. Zehn Prozentpunkte Unterschied bei Mieteinnahmen und Kapitalgewinnen ändern die Schlussfolgerung vieler Abwägungen.
• Die Körperschaftsteuer wegen der Abschreibungen wählen. Die jährliche Ersparnis ist real und wird beim Wiederverkauf vollständig zurückgefordert. Diese Regelung eignet sich nur für ewigen Besitz.
• Mit der Aufteilung warten. Das nackte Eigentum ist mit 40 % im Alter von 45 Jahren und 70 % im Alter von 75 Jahren bewertet. Jedes verlorene Jahrzehnt erhöht die Besteuerungsgrundlage und eliminiert einen Freibetragszyklus.
• Den Energie-Kalender ignorieren. Wohnungen der Klasse G dürfen nicht mehr vermietet werden, F-Wohnungen werden 2028 und E-Wohnungen 2034 verboten. Bei einer alten Immobilie stellt sich die Frage jetzt, nicht erst beim Auszug des Mieters.
• Eine Immobilie leer stehen lassen. Zwischen Grundsteuer, Leerstandssteuer von 17 dann 34 %, Nebenkosten und Versicherung kostet eine leerstehende Wohnung mehrere Tausend Euro pro Jahr ohne Gegenleistung. Vermieten oder verkaufen.

Fazit

Ihr französischer Besitz ist der einzige Teil Ihres Vermögens, den der paraguayische Wohnsitz nicht schützt. Paraguay verhält sich diesbezüglich völlig neutral, was bedeutet, dass Frankreich seine Regeln ohne Einschränkung anwendet: etwa 37 % auf Mieten, ein Kapitalgewinnregime, das mit der Zeit sehr vorteilhaft wird, und möglicherweise hohe Erbschaftssteuern.

Drei Prinzipien bestimmen das weitere Vorgehen. Frühzeitig handeln, denn die Aufteilung verliert jedes Jahr an Wirksamkeit. Die richtige Struktur wählen, in fast allen Fällen die Einkommensteuer, die Personengesellschaft (société civile), wenn der Wert oder die Anzahl der Immobilien dies rechtfertigt. Und wissen, wann man verkaufen muss, wenn die Immobilie nicht mehr rentabel ist, was nach zweiundzwanzig Jahren Besitz und einem ungünstigen Energiediagnose häufig vorkommt.

Jeder Euro, der aus französischem Immobilienvermögen abgezogen wird, gelangt anschließend in einen Rahmen, in dem er nicht mehr besteuert wird. Hier übernimmt der paraguayische Wohnsitz wieder die Kontrolle.

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