Démembrement de propriété depuis le Paraguay : usufruit et nue-propriété
Vous vivez au Paraguay, vos revenus ne sont plus imposés, votre patrimoine se construit à 0 %. Reste une question que la territorialité paraguayenne ne règle pas : que deviendra l'appartement que vous avez gardé en France, et combien vos enfants paieront-ils pour en hériter ? La réponse dépend d'un outil du droit civil français, largement méconnu des expatriés, et pourtant parfaitement utilisable depuis Asunción : le démembrement de propriété.
Le principe tient en une phrase. On sépare la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts, l'usufruit et la nue-propriété. Vous donnez la nue-propriété à vos enfants aujourd'hui, vous gardez l'usufruit jusqu'à votre décès, et le jour où l'usufruit s'éteint, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre leurs mains, sans aucun droit de succession sur la valeur de l'usufruit. Ce n'est pas une astuce de conseiller, c'est écrit dans le Code général des impôts. Voici comment cela fonctionne quand on vit à 10 000 kilomètres de son notaire.
Le démembrement en deux minutes
Le droit de propriété se décompose classiquement en trois attributs : l'usage du bien, la perception de ses revenus, et le pouvoir d'en disposer. Le démembrement redistribue ces attributs entre deux personnes.
| Droit | Ce qu'il contient | Qui le détient en pratique |
|---|---|---|
| Usufruit | L'usage du bien et ses revenus. L'usufruitier habite le logement ou le loue et encaisse les loyers. En contrepartie, il l'entretient et paie les charges courantes et la taxe foncière. | Le parent. L'usufruit est le plus souvent viager, c'est-à-dire qu'il s'éteint au décès de son titulaire. Il peut aussi être temporaire, pour une durée fixée à l'avance. |
| Nue-propriété | La propriété du bien, sans la jouissance. Le nu-propriétaire est propriétaire sur le papier mais ne peut ni occuper le bien ni en percevoir les revenus tant que l'usufruit existe. Les grosses réparations lui incombent. | Les enfants. À l'extinction de l'usufruit, ils récupèrent la pleine propriété et retrouvent la libre disposition du bien. |
L'usufruit accordé à une personne morale, une société par exemple, ne peut pas dépasser trente ans en droit français. Celui accordé à une personne physique dure jusqu'à son décès.
Le mécanisme de transmission
Le parent donne la nue-propriété de son bien à ses enfants et conserve l'usufruit. Rien ne change dans sa vie quotidienne : il continue d'occuper le logement ou d'en percevoir les loyers. À son décès, l'usufruit disparaît et les deux droits se réunissent. L'article 1133 du Code général des impôts est explicite sur ce point : la réunion de l'usufruit à la nue-propriété par l'expiration du terme ou par le décès de l'usufruitier ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe. Toute la valeur que représentait l'usufruit passe donc aux enfants hors succession.
Le barème de l'article 669 : pourquoi l'âge décide de tout
L'administration fiscale ne laisse pas les parties valoriser librement l'usufruit et la nue-propriété. Un barème légal, celui de l'article 669 du CGI, fixe leur répartition en fonction du seul âge de l'usufruitier au jour de l'opération.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Le mécanisme est mécanique : plus vous donnez tôt, plus l'usufruit que vous conservez pèse lourd, et plus la nue-propriété que vous transmettez est valorisée bas. Or les droits de donation ne se calculent que sur la nue-propriété.
Prenons un exemple. Vous avez 55 ans, un appartement en France valorisé 300 000 €, deux enfants. Le barème place la nue-propriété à 50 %, soit 150 000 €, répartis en 75 000 € par enfant. Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € par parent, renouvelable tous les quinze ans. La donation ne coûte donc rien : zéro euro de droits. À votre décès, les 150 000 € que représentait l'usufruit rejoignent leur patrimoine sans être taxés davantage, quelle que soit la valeur qu'a prise le bien entre-temps.
Sans démembrement, le même appartement transmis par succession classique, valorisé disons 400 000 € au décès, laisse après abattements une base taxable de 100 000 € par enfant, soit environ 18 200 € de droits chacun et près de 36 400 € au total. Sur un studio parisien, l'écart se compte en dizaines de milliers d'euros. Sur un patrimoine immobilier à sept chiffres, où le barème français grimpe jusqu'à 45 %, il se compte en centaines de milliers.
Pourquoi un résident paraguayen a besoin d'un outil français
La question vient naturellement : le Paraguay n'ayant ni droits de succession ni droits de donation, à quoi bon s'encombrer d'un montage français ? Parce que la fiscalité successorale ne suit pas votre résidence, elle suit vos biens. Un immeuble situé en France reste soumis aux droits de succession français, que son propriétaire vive à Lyon ou à Asunción. C'est la règle du lieu de situation, et aucune convention fiscale franco-paraguayenne en matière de successions ne vient l'aménager : les règles françaises s'appliquent unilatéralement.
| Actif | Traitement successoral |
|---|---|
| Appartement ou maison en France | Droits de succession français, barème de 5 à 45 % en ligne directe au-delà de l'abattement de 100 000 € par enfant et par parent. La résidence paraguayenne du défunt ne change rien. C'est ici que le démembrement produit tout son effet. |
| Parts d'une SCI française | Rattachées à la France dès lors que la société détient de l'immobilier français. Même exposition, même intérêt à démembrer. |
| Immobilier au Paraguay | Aucun droit de succession ni de donation au Paraguay. Restent les frais de notaire et d'inscription au registre. Le démembrement n'a plus d'utilité fiscale, mais garde une utilité d'organisation familiale. |
| Portefeuille titres et comptes à l'étranger | Si le défunt est résident paraguayen, ces actifs échappent aux droits français, sauf lorsque l'héritier réside en France et y a résidé au moins six des dix dernières années. Dans ce cas, l'article 750 ter du CGI ramène la transmission mondiale dans le champ français. |
Retenez la ligne de partage : le démembrement optimise le volet français de votre patrimoine, la résidence fiscale paraguayenne optimise tout le reste. Les deux ne se concurrencent pas, ils se complètent. Les autres démarches françaises que déclenche un décès sont détaillées dans notre guide sur le décès d'un expatrié au Paraguay, et le mouvement inverse, celui de l'héritage reçu de France, dans hériter d'un bien en France en tant que résident paraguayen.
Trois montages qui fonctionnent depuis le Paraguay
Donner la nue-propriété du bien en direct
C'est le montage le plus simple et le plus courant. Un acte notarié devant un notaire français, la valeur de la nue-propriété calculée au barème, les abattements appliqués, la déclaration déposée. Comptez de 1 à 2 % de la valeur du bien en frais d'acte, soit 3 000 à 6 000 € pour un bien de 300 000 €. Le montage est solide mais rigide : chaque bien exige son acte, et toute modification ultérieure en exige un autre.
Démembrer les parts d'une SCI
Si le bien est logé dans une société civile immobilière, c'est la nue-propriété des parts que vous donnez, et non celle du bien. Trois avantages en découlent. Les statuts organisent librement la répartition des pouvoirs entre usufruitier et nus-propriétaires, ce qui évite les blocages. La valorisation des parts admet une décote pour illiquidité, généralement de l'ordre de 10 à 15 % au-delà de laquelle le risque de redressement devient réel, et cette décote réduit d'autant la base taxable. Enfin, une seule opération transmet l'ensemble des biens détenus par la société, là où le démembrement direct exigerait autant d'actes que d'immeubles.
Un point de vigilance sur le régime fiscal de la société. À l'impôt sur les sociétés, les amortissements allègent le résultat imposable année après année, mais réduisent le prix de revient et gonflent mécaniquement la plus-value le jour de la revente. À l'impôt sur le revenu, pas d'amortissement, mais des revenus fonciers imposés directement entre les mains des associés. La détention longue plaide généralement pour l'impôt sur le revenu. Et contrairement à une idée répandue, la donation de parts sociales relève des donations solennelles : l'acte notarié est la règle, pas une simple recommandation.
Démembrer un portefeuille financier, avec précaution
Le démembrement s'applique aussi aux valeurs mobilières, mais il change alors de nature. L'argent et les titres sont des biens consomptibles : l'usufruitier peut les vendre et en dépenser le produit. On parle de quasi-usufruit, et le nu-propriétaire ne détient plus qu'une créance de restitution sur la succession. Sans convention écrite fixant l'inventaire, les obligations et les garanties, ce montage est une fabrique à conflits familiaux, l'héritier découvrant au décès une créance sur un patrimoine vidé.
Une évolution récente doit être connue : depuis la loi de finances pour 2024, la dette de restitution née d'une donation de somme d'argent avec réserve d'usufruit n'est plus déductible de l'actif successoral. Le montage a perdu une large part de son intérêt fiscal dans cette configuration précise. Pour un résident paraguayen dont le portefeuille est logé hors de France chez un courtier international, l'intérêt est de toute façon limité, sauf si les héritiers sont eux-mêmes résidents fiscaux français.
Deux cas chiffrés
Le studio parisien hérité
Français de 52 ans, résident paraguayen depuis trois ans, propriétaire d'un studio dans le quinzième arrondissement hérité de ses parents, valorisé 150 000 €, classé G au diagnostic énergétique et donc non louable en l'état. Un enfant de 25 ans vivant en France.
Le barème place la nue-propriété à 50 %, soit 75 000 €, sous l'abattement de 100 000 €. La donation ne coûte rien en droits, seulement les frais d'acte. Le parent conserve l'usufruit et peut occuper le studio lors de ses passages à Paris, ou le louer une fois les travaux réalisés. Au décès, l'enfant récupère la pleine propriété sans droits sur la part d'usufruit reconstituée. Économie de l'ordre de 5 000 à 10 000 € par rapport à une transmission classique, pour un bien modeste.
Le portefeuille locatif en SCI
Couple de 48 et 45 ans, résidents paraguayens, détenteurs à parts égales d'une SCI propriétaire de deux appartements à Lyon valorisés 600 000 € au total, générant 2 000 € de loyers nets mensuels. Trois enfants résidant en France.
Chaque parent donne la nue-propriété de ses parts, soit 40 % de 300 000 €, ramenés à environ 102 000 € après une décote de 15 %, répartis entre trois enfants. Chaque enfant reçoit ainsi 34 000 € de chaque parent, très en deçà de l'abattement de 100 000 €. Coût en droits de donation : zéro, pour la transmission d'un patrimoine de 600 000 €. Les parents continuent d'encaisser l'intégralité des loyers. Au second décès, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits sur la part d'usufruit, soit près de 360 000 € transmis hors taxation.
Ce que la France continue de prélever
Le démembrement optimise la transmission, pas la détention. Tant que vous êtes usufruitier d'un bien loué en France, les loyers restent imposables en France, et l'addition mérite d'être regardée en face.
| Prélèvement | Ce qui s'applique à un résident paraguayen |
|---|---|
| Impôt sur le revenu | Revenus fonciers déclarés en France, au régime réel ou au micro-foncier avec abattement de 30 % en dessous de 15 000 € de loyers annuels. Un taux minimum de 20 % s'applique aux non-résidents sur la première tranche, 30 % au-delà, avec possibilité de demander l'application du taux moyen s'il est plus favorable. |
| Prélèvements sociaux | 17,2 %. Le taux réduit de 7,5 %, souvent cité à tort, est réservé aux personnes affiliées à un régime de sécurité sociale de l'Espace économique européen, de Suisse ou du Royaume-Uni. Un affilié paraguayen n'y a pas droit et supporte le taux plein. |
| Total | Environ 37 % sur les loyers français, contre 0 % au Paraguay sur vos revenus de source étrangère. C'est précisément l'écart qui pousse beaucoup d'expatriés à arbitrer entre conserver un bien français et le céder pour redéployer le capital sous le régime paraguayen. |
Cinq erreurs qui coûtent cher
- Donner trop tard. À 45 ans la nue-propriété vaut 40 % du bien, à 75 ans elle en vaut 70 %. Attendre, c'est augmenter la base taxable de la donation et réduire la part d'usufruit qui échappera aux droits. La fenêtre la plus efficace se situe entre 45 et 60 ans.
- Oublier la réserve héréditaire. Les enfants disposent en France comme au Paraguay d'une part minimale que rien ne permet de leur retirer, et la réserve paraguayenne est encore plus protectrice que la française. Une donation qui avantage un enfant au détriment des autres s'expose à une action en réduction au décès. La donation-partage, qui répartit et fige les valeurs entre tous les enfants, est l'outil adapté. À noter également, un enfant privé de sa réserve par l'application d'une loi étrangère peut, sous conditions, se faire compenser sur les biens situés en France.
- Confondre usufruit et quasi-usufruit. Le premier porte sur un bien qui subsiste, le second sur des sommes qui se dépensent. Sans convention écrite, le quasi-usufruit se termine devant le juge.
- Ne pas déclarer la donation. Même quand les droits sont nuls parce que l'abattement absorbe tout, la donation doit être déclarée à l'administration française. L'omission expose à un redressement assorti d'intérêts de retard et de majorations. Vivre au Paraguay ne dispense de rien sur ce point.
- Croire que le démembrement règle la détention. Il ne supprime ni l'imposition des loyers français, ni la taxe foncière, ni l'impôt sur la fortune immobilière si votre immobilier français dépasse le seuil. Il agit sur la transmission, et uniquement sur elle.
Où le démembrement se place dans une stratégie complète
| Outil | Ce qu'il traite |
|---|---|
| Territorialité paraguayenne (loi 6380/2019) | 0 % sur l'ensemble de vos revenus de source étrangère : activité facturée depuis l'étranger, dividendes, plus-values, pensions. |
| Démembrement (article 669 du CGI) | Réduction ou suppression des droits de succession français sur vos biens situés en France. |
| Fideicomiso paraguayen (loi 921/1996) | Organisation et protection des actifs détenus localement, transmission encadrée. |
| Structures internationales de type trust ou fondation | Pertinentes au-delà d'un patrimoine important et d'un objectif de transmission sur plusieurs générations. En deçà, le coût et la complexité dépassent le bénéfice. |
| Donations régulières | Aucun droit de donation au Paraguay, et un abattement français de 100 000 € par enfant et par parent qui se reconstitue tous les quinze ans. Deux parents et deux enfants transmettent ainsi 400 000 € sans droits par cycle. |
La logique d'ensemble tient en trois temps. Pendant la vie active, la territorialité paraguayenne fait le gros du travail sur les revenus. Pendant la phase de consolidation, les structures locales et internationales organisent la détention. Au moment de la transmission, le démembrement neutralise ce que la France aurait prélevé sur vos biens français. Les expatriés de plus de soixante ans, dont nous détaillons les arbitrages dans notre guide sur la retraite active au Paraguay entre 60 et 80 ans, sont ceux pour qui l'articulation compte le plus, puisqu'ils cumulent souvent revenus paraguayens à 0 % et patrimoine immobilier resté en France.
Conclusion
Le démembrement de propriété est un outil français, et c'est précisément ce qui le rend utile à un résident paraguayen : il traite la seule partie de votre patrimoine que la territorialité ne peut pas protéger. Donner la nue-propriété de vos biens français à vos enfants, conserver l'usufruit, et laisser la loi reconstituer la pleine propriété à votre décès, c'est transmettre un patrimoine immobilier significatif pour un coût qui se limite souvent aux frais de notaire.
Deux conditions font la différence entre un montage efficace et une occasion manquée. La première est l'âge : chaque année qui passe déplace le barème en votre défaveur, et la décennie entre 45 et 60 ans est la plus rentable. La seconde est la cohérence : le démembrement ne vaut que s'il s'inscrit dans une architecture d'ensemble, où la résidence paraguayenne porte les revenus, où les structures locales portent la détention, et où la part française du patrimoine est traitée pour ce qu'elle est, un actif soumis à une fiscalité étrangère qu'il faut anticiper plutôt que subir.
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