Immobilier français depuis le Paraguay : SCI, démembrement et transmission

Vous vivez au Paraguay et vous possédez un appartement en France. Hérité, acheté avant le départ, ou conservé comme investissement locatif. Quelle que soit son origine, c'est presque toujours l'actif le plus complexe de votre patrimoine d'expatrié.

Complexe parce qu'il relève de deux logiques opposées. La France impose l'immobilier situé sur son sol, quelle que soit votre résidence. Le Paraguay, lui, ne taxe rien de tout cela : loyers, plus-values et transmissions de source étrangère lui sont indifférents. Toute la fiscalité de ce bien est donc exclusivement française, et c'est là que tout se joue.

Complexe aussi parce que les outils d'optimisation sont nombreux, société civile, démembrement, donation progressive, cession, et qu'un mauvais choix se chiffre en dizaines de milliers d'euros. Ce guide fait le tour de la question. Compte tenu des montants et de la technicité, faites valider votre schéma par un notaire ou un avocat fiscaliste avant d'agir.

Ce que la France prélève

Sur les loyers

Deux régimes coexistent. Le micro-foncier, accessible en dessous de 15 000 € de loyers bruts annuels, applique un abattement forfaitaire de 30 %. Le régime réel, obligatoire au-delà et optionnel en deçà pour trois ans, permet de déduire les charges effectives : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et de réparation, frais de gestion, taxe foncière, assurance, charges de copropriété non récupérables. Dès que vos charges dépassent 30 % des loyers, le réel s'impose.

Sur le résultat net, deux prélèvements s'additionnent.

Prélèvement	Taux applicable à un résident paraguayen
Impôt sur le revenu	Taux minimum de 20 % jusqu'à environ 29 000 € de revenu net imposable, puis 30 %. Vous pouvez demander l'application de votre taux moyen mondial s'il est plus favorable, en justifiant de l'ensemble de vos revenus.
Prélèvements sociaux	17,2 %. Le taux réduit de 7,5 % que l'on voit souvent cité est réservé aux personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen, de Suisse ou du Royaume-Uni. Une affiliation paraguayenne n'y ouvre pas droit.
Total	Environ 37 % des loyers nets

Ce point mérite d'être souligné, car il circule beaucoup d'informations erronées à ce sujet : un expatrié en Espagne ou au Portugal supporte effectivement 7,5 %, un expatrié au Paraguay supporte 17,2 %. L'écart de dix points change l'équilibre de nombreux calculs.

Ces revenus sont soumis au prélèvement à la source, sous forme d'acomptes ajustables en ligne.

Les taxes qui tombent même sans revenus

La taxe foncière est due par tout propriétaire, occupant, bailleur ou non, et elle progresse rapidement depuis quelques années. Comptez de quelques centaines à plusieurs milliers d'euros selon la commune.

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires subsiste, alors qu'elle a disparu pour les résidences principales. Puisque votre domicile est au Paraguay, votre bien français est fiscalement une résidence secondaire dès lors qu'il n'est pas loué. En zone tendue, les communes appliquent une majoration pouvant atteindre 60 %, comme à Paris.

La taxe sur les logements vacants frappe les biens inoccupés depuis plus d'un an en zone tendue, au taux de 17 % la première année puis 34 % de la valeur locative cadastrale. C'est délibérément dissuasif. Un bien vide cumule taxe foncière, taxe sur la vacance, charges et assurance sans produire un euro : quelques milliers d'euros par an de pure destruction de valeur.

L'impôt sur la fortune immobilière ne concerne que les patrimoines immobiliers nets français supérieurs à 1 300 000 €. Votre immobilier paraguayen en est exclu.

Détention directe ou société civile

La détention en nom propre est la situation par défaut. Elle ne coûte rien en structure, la déclaration se fait sur votre propre feuille d'impôt, et elle ouvre droit au régime des plus-values des particuliers, le plus favorable qui soit pour une détention longue. Sa faiblesse est la rigidité : transmettre suppose un acte notarié par bien, et une détention à plusieurs conduit à l'indivision, source classique de blocages.

La société civile immobilière ajoute une couche entre vous et le bien. Ses avantages sont réels et tiennent en trois points. Elle permet de donner des parts plutôt que des quotes-parts de bien, donc de transmettre progressivement, par tranches calibrées sur les abattements. Elle autorise une décote d'illiquidité de l'ordre de 10 à 15 % sur la valeur des parts, admise par l'administration, qui réduit d'autant la base taxable. Et elle regroupe plusieurs biens dans une entité unique, avec une seule comptabilité et une seule transmission.

En face, un coût de structure de 500 à 1 500 € par an, un formalisme minimum, et surtout un piège à connaître : apporter un bien que vous détenez déjà à une société civile est traité comme une cession. La plus-value latente devient exigible, et des droits d'enregistrement peuvent s'ajouter. La société civile est optimale quand elle achète le bien dès l'origine ; sur un bien déjà détenu, l'opération se chiffre au cas par cas avec un notaire, et le calcul est souvent défavorable.

Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés

Ce choix est le plus lourd de conséquences, et il n'est pratiquement jamais réversible.

À l'impôt sur le revenu, la société est transparente : les loyers sont imposés chez les associés comme en détention directe, et surtout la cession relève du régime des particuliers, avec les abattements pour durée de détention.

À l'impôt sur les sociétés, la société amortit le bien, ce qui réduit fortement le bénéfice imposable pendant vingt à quarante ans. L'économie annuelle est réelle et séduisante. Mais elle se paie intégralement à la revente, car la plus-value se calcule sur un prix de revient diminué de tous les amortissements pratiqués, et aucun abattement de durée ne s'applique.

Un exemple fixe les idées. Bien acquis 300 000 €, amorti de 200 000 € sur vingt ans, revendu 400 000 €. À l'impôt sur les sociétés, la plus-value comptable ressort à 300 000 € et supporte environ 25 %, soit 75 000 €. En détention directe ou en société à l'impôt sur le revenu, la plus-value est de 100 000 € et se trouve totalement exonérée d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans.

La conclusion est nette : l'impôt sur les sociétés ne se justifie que si vous ne vendrez jamais. Pour un expatrié dont le bien finira vendu ou transmis, l'impôt sur le revenu est le choix par défaut.

La plus-value de cession

Le calcul

La plus-value brute est l'écart entre le prix de vente et un prix d'acquisition majoré. Cette majoration est généreuse : frais d'acquisition au forfait de 7,5 %, et travaux au forfait de 15 % du prix d'achat sans justificatif dès lors que le bien est détenu depuis plus de cinq ans, ou au réel sur factures d'entreprises si c'est plus avantageux.

S'appliquent ensuite deux abattements distincts, à des rythmes différents.

Durée de détention	Impôt sur le revenu (19 %)	Prélèvements sociaux (17,2 %)
Années 1 à 5	Aucun abattement	Aucun abattement
Années 6 à 21	6 % par an	1,65 % par an
Année 22	4 % — exonération totale atteinte	1,60 %
Années 23 à 30	—	9 % par an — exonération totale à 30 ans

Une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €.

L'exonération de 150 000 €, souvent annoncée comme perdue

Il faut ici distinguer deux dispositifs que l'on confond régulièrement.

L'exonération totale de l'ancienne résidence principale suppose que le vendeur réside dans un État de l'Union européenne ou dans un pays lié à la France par des conventions d'assistance administrative et de recouvrement. Le Paraguay n'entre dans aucune de ces catégories : ce dispositif ne vous est pas ouvert.

L'exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable obéit à une logique différente. Le texte vise les personnes physiques non résidentes ressortissantes d'un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen. Le critère est celui de la nationalité, non de la résidence. Un Français installé au Paraguay reste ressortissant d'un État membre.

Deux conditions supplémentaires s'y ajoutent : avoir été domicilié fiscalement en France pendant au moins deux années continues à un moment quelconque avant la vente, et respecter un délai après le départ, sauf lorsque vous avez conservé la libre disposition du bien. L'exonération vaut pour un logement par contribuable, et un couple marié peut porter le plafond à 300 000 €.

Autrement dit, l'affirmation selon laquelle un résident paraguayen n'aurait droit à aucune exonération est inexacte. Faites vérifier votre éligibilité par un notaire avant de signer le compromis : le fondement de l'exonération doit figurer dans l'acte, et il est trop tard après.

Le représentant fiscal

Résidant hors de l'Espace économique européen, vous devez désigner un représentant fiscal accrédité dès que le prix de cession dépasse 150 000 €. Il garantit le paiement de l'impôt et engage sa responsabilité. Comptez de 0,5 à 1 % du prix, ou un forfait de quelques milliers d'euros.

Bonne nouvelle rarement mentionnée : cette obligation tombe lorsque la plus-value est intégralement exonérée par la durée de détention. Après trente ans, plus de représentant, donc plus de frais.

Un cas chiffré

Appartement acquis 150 000 € il y a vingt-cinq ans, revendu 350 000 €.

Étape	Montant
Prix d'acquisition majoré (frais 7,5 % et travaux 15 %)	183 750 €
Plus-value brute	166 250 €
Impôt sur le revenu après 25 ans	0 € (exonération acquise à 22 ans)
Abattement social après 25 ans	55 % — base résiduelle 74 813 €
Prélèvements sociaux à 17,2 %	12 868 €
Représentant fiscal	environ 1 750 €
Coût total de la vente	environ 14 600 €, soit 4,2 % du prix

À trente ans, tout disparaît : ni impôt, ni prélèvements sociaux, ni représentant fiscal. La patience est ici directement rémunérée.

Transmettre : quatre voies

Ne rien faire a un mérite réel et souvent ignoré : la plus-value latente est purgée au décès, les héritiers reprenant le bien à sa valeur de l'époque. En contrepartie, les droits de succession s'appliquent au barème de 5 à 45 % au-delà de 100 000 € par enfant et par parent. Sur un bien de 500 000 € et deux enfants, cela représente environ 60 000 €.

Donner la nue-propriété reste la voie la plus efficace. À 50 ans, le barème fiscal valorise la nue-propriété à 40 % du bien : sur 300 000 €, cela fait 120 000 € répartis entre deux enfants, soit 60 000 € chacun, entièrement absorbés par l'abattement. Vous conservez l'usufruit et les loyers, et l'usufruit se reconstitue à votre décès sans aucun droit. Le mécanisme est détaillé dans notre guide du démembrement de propriété.

Donner des parts de société civile progressivement ajoute la décote d'illiquidité et permet de calibrer chaque donation sur les abattements disponibles. Avec deux parents et deux enfants, l'abattement mobilisable atteint 400 000 € par cycle de quinze ans, auxquels s'ajoute le don familial de sommes d'argent. Sur deux cycles, la capacité de transmission non taxée dépasse largement la valeur d'un bien parisien moyen.

Vendre puis donner le produit devient la meilleure option dans un cas de figure précis : rendement locatif faible, travaux énergétiques à prévoir, et détention supérieure à vingt-deux ans qui rend la cession peu coûteuse. Vous récupérez un capital, vous le transmettez dans les abattements, et vous replacez le solde dans des actifs qui ne sont pas imposés au Paraguay. Les modalités sont traitées dans notre guide de la donation internationale.

Gérer à 10 000 kilomètres

Quatre points d'organisation méritent d'être réglés une fois pour toutes.

La gestion locative passe par un administrateur de biens. Recherche de locataire, bail, état des lieux, encaissement, impayés, urgences : rien de tout cela ne se pilote depuis Asunción. Comptez 6 à 10 % des loyers, plus environ un mois de loyer à chaque relocation. C'est un coût nécessaire, pas un luxe.

Les déclarations fiscales se déposent auprès du service des impôts des particuliers non-résidents. Un comptable habitué à cette clientèle coûte 500 à 1 500 € par an et vous évite les oublis.

Un compte bancaire français reste indispensable pour encaisser les loyers et régler taxes, gestionnaire et travaux. Certaines banques traditionnelles ferment les comptes des non-résidents hors Union européenne ; les banques en ligne sont généralement plus souples.

Enfin, prévoyez une procuration. Sans elle, chaque signature notariée suppose un passage au consulat, un envoi postal et des semaines de délai. Une procuration générale confiée à une personne de confiance, établie par notaire puis apostillée, coûte quelques centaines d'euros et vous fera gagner un temps considérable.

Que faire selon votre situation

Situation	Orientation
Bien de moins de 300 000 €, enfants en France, vous avez 45 à 55 ans	Démembrement en nom propre. La nue-propriété entre dans les abattements, et la société civile n'apporterait pas assez pour justifier son coût. Si le bien n'est pas loué, envisagez plutôt la vente et la donation du produit.
Bien de plus de 300 000 €, ou plusieurs biens	Société civile à l'impôt sur le revenu, puis démembrement des parts. La décote et la divisibilité des parts font la différence. Attention au coût d'apport si le bien est déjà détenu.
Bien locatif rentable que vous souhaitez garder	Conservez, en détention directe ou en société civile à l'impôt sur le revenu, et déclenchez le démembrement avant 55 ans. Les loyers supportent environ 37 % en France et rien au Paraguay.
Bien peu rentable, classé F ou G, travaux à prévoir	Vendez. Au-delà de vingt-deux ans, le coût de sortie est faible. Une rénovation énergétique de 20 000 à 50 000 € pour maintenir un rendement de 2 % ne se justifie que rarement.
Vous avez plus de 70 ans sans démembrement en place	Le barème valorise alors la nue-propriété à 70 %, ce qui réduit fortement l'intérêt de l'opération sans l'annuler. La purge de la plus-value au décès et une assurance-vie souscrite avant 70 ans peuvent constituer une réponse plus adaptée.

Six erreurs à éviter

• Ne plus rien déclarer en France. Quitter la France ne supprime pas l'obligation déclarative sur les revenus de source française. L'omission expose à des majorations de 10 à 40 % et à des intérêts de retard.
• Tabler sur 7,5 % de prélèvements sociaux. Le taux applicable depuis le Paraguay est de 17,2 %. Dix points d'écart sur les loyers comme sur les plus-values, cela change la conclusion de bien des arbitrages.
• Choisir l'impôt sur les sociétés pour les amortissements. L'économie annuelle est réelle, et elle est reprise en totalité à la revente. Ce régime ne convient qu'à une détention perpétuelle.
• Attendre pour démembrer. La nue-propriété vaut 40 % à 45 ans et 70 % à 75 ans. Chaque décennie perdue augmente la base taxable et supprime un cycle d'abattement.
• Ignorer le calendrier énergétique. Les logements classés G ne peuvent plus être loués, les F le seront interdits en 2028 et les E en 2034. Sur un bien ancien, la question se pose maintenant, pas au moment du départ du locataire.
• Laisser un bien vacant. Entre taxe foncière, taxe sur la vacance à 17 puis 34 %, charges et assurance, un logement vide coûte plusieurs milliers d'euros par an sans contrepartie. Louez ou vendez.

Conclusion

Votre bien français est la seule partie de votre patrimoine que la résidence paraguayenne ne protège pas. Le Paraguay est totalement neutre à son égard, ce qui signifie que la France applique ses règles sans partage : environ 37 % sur les loyers, un régime de plus-value qui devient très favorable avec le temps, et des droits de succession qui peuvent être lourds.

Trois principes gouvernent la suite. Agir tôt, car le démembrement perd de son efficacité chaque année qui passe. Choisir la bonne structure, l'impôt sur le revenu dans presque tous les cas, la société civile lorsque la valeur ou le nombre de biens le justifie. Et savoir vendre quand le bien ne travaille plus, ce qui est fréquent après vingt-deux ans de détention et avec un diagnostic énergétique défavorable.

Chaque euro qui quitte l'immobilier français entre ensuite dans un cadre où il n'est plus imposé. C'est là que la résidence paraguayenne reprend la main.

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